企業(yè)承租個(gè)人房屋，能免稅、能取得專票抵扣？遇到個(gè)人不去開(kāi)票咋辦？

2018-01-15 16:45:18 閱讀

隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，充分相應(yīng)大環(huán)境號(hào)召，一部分人富了起來(lái)，名下?lián)碛辛硕嗵幍姆慨a(chǎn)；又隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入探索，創(chuàng)業(yè)熱潮猶如波濤洶涌般駛來(lái)。私營(yíng)企業(yè)從過(guò)去的生產(chǎn)制造業(yè)逐步向研發(fā)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，從過(guò)去的購(gòu)買或租用廠房轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)買或租用辦公樓、工位等。

一部分人手握多處房產(chǎn)，每年僅靠租金就能夠享有不菲的收入；另一部分創(chuàng)業(yè)者會(huì)從他們手里租入房屋作為辦公樓，規(guī)模小的，租入一間屋子作為辦公室等等。

與此同時(shí)，會(huì)帶來(lái)一些令人頭疼的問(wèn)題，比如，在實(shí)務(wù)中，部分企業(yè)租用個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房屋，種種原因，無(wú)法從出租方處取得房屋租賃發(fā)票，其中最顯而易見(jiàn)的，當(dāng)屬開(kāi)票納稅的原因。不開(kāi)票真的節(jié)稅嗎？待我們慢慢道來(lái)。

葫蘆公司注重企業(yè)形象，在市區(qū)租用了一套辦公室，辦公室產(chǎn)權(quán)為張某個(gè)人所有，月租金2萬(wàn)元，并未向張某索要增值稅發(fā)票，全年24萬(wàn)元的租金無(wú)法在企業(yè)所得稅前列支。假設(shè)，2017年稅法認(rèn)定的應(yīng)納稅所得額為24萬(wàn)元，那么，葫蘆公司需要繳納企業(yè)所得稅24*10%=2.4萬(wàn)元。

此時(shí)，如果24萬(wàn)元能夠取得增值稅發(fā)票，那么，葫蘆公司也就不存在繳納企業(yè)所得稅的問(wèn)題。關(guān)鍵是：24萬(wàn)元的租金，需要繳納多少稅金呢？

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我們先從法規(guī)開(kāi)始看起：

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）文件的規(guī)定：其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

也就是說(shuō)：個(gè)人出租住房，月租金不超過(guò)3萬(wàn)元的，免增值稅；月租金超過(guò)3萬(wàn)元的，減按1.5%繳納增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（1986財(cái)稅地字第8號(hào)）第十四條規(guī)定：根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，個(gè)人出租房屋，應(yīng)按房屋租金收入征稅。

根據(jù)財(cái)稅[2008]24號(hào) 關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知第二條第三項(xiàng)規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

目前蘇州地區(qū)，個(gè)人出租住房，按3%的稅率征收房產(chǎn)稅。

根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，個(gè)人出租房屋取得所得的行為均屬于個(gè)人所得稅的應(yīng)稅行為，按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目繳納20%的個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。除據(jù)實(shí)征稅方式外，對(duì)于納稅人租賃成本費(fèi)用不清，或不能提供有效憑證的，按照稅收征管法的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)則有權(quán)采取核定方式進(jìn)行征收，蘇州市按照租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額，納稅人實(shí)際應(yīng)納稅額為應(yīng)納稅所得額乘以稅率。因此，納稅人的實(shí)際個(gè)人所得稅稅負(fù)率為0.5%。